Eine Erstreinigung vor dem Einzug kostet in Berlin zwischen 3,00 € und 7,50 € pro Quadratmeter. Für eine typische 80-m²-Wohnung bedeutet das 280 € bis 950 € – je nachdem, wie stark die Vormieter die Wohnung hinterlassen haben. Weder Vermieter noch Mieter sind gesetzlich zur Erstreinigung verpflichtet: Der BGH hat klargestellt, dass eine besenreine Übergabe ausreicht. Trotzdem lohnt sich eine professionelle Reinigung vor dem Einzug fast immer – besonders nach Renovierungen oder langer Leerstandszeit. Dieser Artikel liefert alle Zahlen, die rechtliche Einordnung und eine klare Entscheidungshilfe.

Was ist eine Erstreinigung – und was sie von anderen Reinigungsarten unterscheidet

Der Begriff Erstreinigung – auch Einzugsreinigung genannt – bezeichnet eine intensive Grundreinigung einer Wohnung unmittelbar vor dem Einzug eines neuen Mieters. Sie geht weit über das hinaus, was du bei einer wöchentlichen Unterhaltsreinigung erledigst. Ziel ist ein hygienisch einwandfreier Zustand: keine Baurückstände, keine Vorverschmutzungen, kein Kalk aus der Amtszeit der Vormieter.

Typische Anlässe für eine Erstreinigung sind Renovierungen oder Umbaumaßnahmen, bei denen Baustaub, Farbreste und Mörtelspritzer zurückbleiben. Aber auch nach einer langen Leerstandszeit sammelt sich Staub in Ecken, Heizkörpern und Lüftungsschlitzen an, den eine normale Wischeinheit nicht beseitigt. Selbst wenn die Vormieter ordentlich waren, reicht die gesetzlich vorgeschriebene besenreine Übergabe für einen echten Neustart oft nicht aus.

Hier lohnt sich eine klare Abgrenzung der Begriffe, denn im Alltag werden sie häufig durcheinandergeworfen:

• Erstreinigung / Einzugsreinigung: Vor dem Einzug; beseitigt Baurückstände, Staub, Vorverschmutzungen jeder Art.
• Endreinigung / Auszugsreinigung: Bei Auszug; bereitet die Wohnung für die Übergabe an den Vermieter vor.
• Grundreinigung: Oberbegriff für intensive Einmalreinigungen; umfasst sowohl Erst- als auch Endreinigung.
• Unterhaltsreinigung: Regelmäßige Reinigung zur Erhaltung der Sauberkeit; deutlich weniger aufwendig und günstiger.
• Besenreine Übergabe: Gesetzlicher Mindeststandard bei der Wohnungsübergabe laut BGH (Az. VIII ZR 124/05). Nur grobe Verschmutzungen müssen beseitigt sein – keine Fensterreinigung, keine Entkalkung.

Der Unterschied zwischen besenrein und einer echten Grundreinigung ist erheblich. Besenrein bedeutet: Böden fegen oder saugen, Spinnweben entfernen, Müll entleeren, grobe Rückstände in Küche und Bad beseitigen. Mehr schuldet der Vormieter gesetzlich nicht. Eine Erstreinigung hingegen umfasst die vollständige Tiefenreinigung aller Flächen, Geräte, Armaturen und Oberflächen – ein Unterschied, den du beim Einzug sofort merkst.

Die folgende Tabelle gibt dir einen schnellen Überblick über alle Reinigungsarten im Vergleich:

Wichtig für die Praxis: Eine intensive Erstreinigung kostet bis zu fünfmal mehr als eine reguläre Unterhaltsreinigung. Das liegt am deutlich höheren Zeitaufwand, an Spezialreinigungsmitteln für Kalk und Fett sowie an professionellen Geräten, die Privatpersonen in der Regel nicht besitzen.

Rechtslage: Wer muss die Erstreinigung bezahlen?

Die kurze Antwort: Niemand ist gesetzlich zur Erstreinigung verpflichtet. Weder Vermieter noch Mieter müssen eine Grundreinigung vor dem Einzug durchführen oder bezahlen. Das klingt überraschend, ist aber die klare Rechtslage in Deutschland.

Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Was das konkret bedeutet, hat der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil geklärt: BGH, 28.06.2006, Az. VIII ZR 124/05. Demnach bedeutet „besenrein“ lediglich die Beseitigung grober Verschmutzungen. Böden fegen oder saugen, Spinnweben entfernen, Müll entleeren – das war’s. Fenster putzen oder Armaturen entkalken ist ausdrücklich nicht geschuldet.

Für Mieter ist außerdem das Urteil BGH, 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14 relevant. Wer eine unrenovierte Wohnung ohne angemessenen Geldausgleich bezieht, muss weder während der Mietzeit noch beim Auszug renovieren. Das schützt Mieter vor versteckten Kostenfallen im Mietvertrag.

Darf der Vermieter eine Erstreinigung vertraglich auf den Mieter abwälzen? Grundsätzlich nur durch eine wirksame Vereinbarung. Formularklauseln – also vorgedruckte Standardklauseln im Mietvertrag – sind dabei besonders kritisch zu betrachten. Das LG Berlin II hat eine Klausel für unwirksam erklärt, die die Rückgabe in „gereinigtem Zustand (gereinigte Fenster, gewischte Böden, entkalkte Armaturen)“ forderte. Begründung: unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Ähnliche Entscheidungen gibt es vom AG Sonneberg und anderen Gerichten.

Eine individuelle Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter ist hingegen grundsätzlich möglich. Wenn beide Parteien schriftlich und freiwillig vereinbaren, dass der Mieter die Erstreinigung übernimmt oder bezahlt, ist das rechtlich zulässig. Entscheidend ist, dass keine vorgedruckte Formularklausel vorliegt.

In der Praxis zahlt häufig der Vermieter die Erstreinigung, wenn er die Wohnung attraktiv vermieten möchte. Viele Vermieter in Berlin und Brandenburg beauftragen professionelle Reinigungsfirmen zwischen Mietern, um die Wohnung schnell und sauber neu vermieten zu können. Mieter, die selbst eine Erstreinigung beauftragen, tun das meist aus eigenem Interesse – für einen hygienischen Neustart in den eigenen vier Wänden.

Wichtig zu wissen: § 538 BGB schützt Mieter zusätzlich. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch geht nicht zu Lasten des Mieters. Das bedeutet: Leichte Gebrauchsspuren, die durch normales Wohnen entstehen, müssen beim Auszug nicht beseitigt werden.

Kosten der Erstreinigung in Berlin und Brandenburg: Preise pro m² und nach Wohnungsgröße

In Berlin liegen die Kosten für eine professionelle Erstreinigung aktuell bei 3,00 € bis 7,50 € pro Quadratmeter. Das ist die Spanne, die du bei seriösen Anbietern in der Hauptstadt erwarten kannst. Bundesweit reicht die Preisspanne von 2,00 € bis 10,00 € pro m² – je nach Zustand der Wohnung, Ausstattung und Aufwand.

Für eine 80-m²-Wohnung mit normaler Verschmutzung ergibt sich bei einem Richtwert von 3,50 € pro m² ein Gesamtpreis von rund 280 €. Bei einem Richtwert von 5,00 € pro m² sind es 400 €. Ist die Wohnung stark verschmutzt – etwa durch Fettablagerungen in der Küche oder starke Verkalkung im Bad – steigen die Kosten auf 600 € bis 950 €.

Besonders teuer werden Extremfälle: Eine 90-m²-Messie-Wohnung inklusive Entsorgung kostet ab 1.200 €. Solche Fälle werden individuell kalkuliert und können ein Vielfaches einer normalen Grundreinigung kosten.

Die Stundensätze für Grundreinigungen in Berlin liegen zwischen 25 € und 40 € brutto. Günstige Einzelanbieter starten ab 22 € bis 24 € pro Stunde. Einige Anbieter mit Abonnement-Modell berechnen für Neukunden ab 40 € pro Stunde mit einer Mindestdauer von drei Stunden.

Berlin vs. Brandenburg: In ländlichen Teilen Brandenburgs sind die Stundensätze tendenziell etwas niedriger als in Berlin. Allerdings können Fahrtkosten den Preisunterschied teilweise oder vollständig ausgleichen – besonders wenn du in einer abgelegenen Gemeinde wohnst. Frag beim Anbieter immer explizit nach, ob Fahrtkosten im Angebot enthalten sind.

Konkrete Beispielrechnungen aus der Praxis: Eine 50-m²-Wohnung mit starker Verkalkung im Bad kostet rund 500 €. Eine 70-m²-Wohnung mit Fettablagerungen in der Küche schlägt mit etwa 700 € zu Buche. Diese Zahlen zeigen: Der Verschmutzungsgrad ist der wichtigste Kostentreiber – nicht die Wohnungsgröße allein.

Für die Fensterreinigung berechnen Anbieter in der Regel einen Aufpreis: 3 € bis 8 € pro Fenster oder 1 € bis 4 € pro m² Glasfläche. Bei schwer zugänglichen Fenstern – etwa in Altbauten mit hohen Decken – kann der Preis deutlich höher liegen.