Treppenhausreinigung im Mietshaus: Pflichten, Kosten und Normen für Berlin und Brandenburg

Die Treppenhausreinigung im Mietshaus ist nach § 535 BGB grundsätzlich Aufgabe des Vermieters – nicht der Mieter. Das Treppenhaus muss sauber und verkehrssicher sein; das ist Teil der Pflicht, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Erst eine ausdrückliche, eindeutige Klausel im Mietvertrag kann diese Pflicht auf die Mieter übertragen. Eine bloß ausgehängte Hausordnung reicht dafür nicht aus. Wer in Berlin oder Brandenburg ein Mehrfamilienhaus verwaltet oder bewohnt, sollte die genauen Spielregeln kennen – denn Fehler in der Vertragsgestaltung kosten schnell Geld und Nerven.

Wer ist zuständig? Rechtliche Grundlagen nach § 535 BGB

Die Antwort ist eindeutig: Der Vermieter ist in der Pflicht. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet ihn, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Ein sauberes, verkehrssicheres Treppenhaus gehört dazu – ohne Wenn und Aber. Das gilt in Berlin genauso wie in Brandenburg, denn es gibt keine landesspezifischen Sonderregelungen. Bundesrecht, also BGB und Betriebskostenverordnung (BetrKV), ist maßgeblich.

Der Vermieter hat allerdings zwei Möglichkeiten, mit dieser Pflicht umzugehen:

Option 1: Er beauftragt selbst eine Reinigungsfirma. Die Kosten dafür darf er als Betriebskosten auf die Mieter umlegen – aber nur, wenn der Mietvertrag das ausdrücklich vorsieht. Die Rechtsgrundlage ist § 2 Nr. 9 BetrKV, der „Kosten der Hausreinigung“ als umlagefähige Betriebskosten aufführt. Fehlt diese Vereinbarung im Mietvertrag, bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen.

Option 2: Er überträgt die Reinigungspflicht vertraglich auf die Mieter. Das ist in der Praxis weit verbreitet, aber rechtlich anspruchsvoll. Die Übertragung funktioniert nur durch eine klare, ausdrückliche Klausel im Mietvertrag selbst. Eine Hausordnung, die lediglich im Flur aushängt oder dem Mieter bei Einzug übergeben wurde, reicht nicht. Sie entfaltet rechtliche Wirkung nur dann, wenn sie ausdrücklich zum Bestandteil des Mietvertrags erklärt wurde und dem Mieter bei Vertragsabschluss bekannt war.

Fehlt jede Regelung im Mietvertrag – weder Betriebskostenumlage noch Übertragung auf Mieter –, trägt der Vermieter die Reinigungskosten vollständig selbst. Das ist keine Ausnahme, sondern der gesetzliche Regelfall.

Ein häufiger Irrtum: Viele Vermieter glauben, die Hausordnung allein genüge. Das ist falsch. Das Amtsgericht Köln hat in einem vielzitierten Urteil (205 C 144/08 vom 10.11.2008) klargestellt, dass Reinigungspflichten nur durch eine wirksame vertragliche Vereinbarung auf Mieter übertragen werden können. Wer als Vermieter in Berlin oder Brandenburg auf eine bloße Putzordnung setzt, riskiert, dass Mieter die Reinigung verweigern – und damit rechtlich im Recht sind.

Für Verwalter von Berliner Altbauten mit vielen Mietparteien ist die professionelle Lösung oft die pragmatischere: Ein Dienstleistungsvertrag mit einer zertifizierten Reinigungsfirma schafft klare Verhältnisse und vermeidet Streit unter Nachbarn. Die Kosten lassen sich – bei korrekter Vertragsgestaltung – vollständig auf die Mieter umlegen.

Wirksame Mietvertragsklausel: Anforderungen und Grenzen

Wer die Treppenhausreinigung auf Mieter übertragen will, muss das im Mietvertrag sorgfältig formulieren. Eine pauschale Klausel wie „Mieter sind für die Sauberkeit des Treppenhauses verantwortlich“ reicht nicht aus. Die Rechtsprechung stellt klare Anforderungen an Inhalt und Form.

Was die Klausel enthalten muss:

• Klare Formulierung: Die Pflicht muss unmissverständlich im Mietvertrag stehen, idealerweise in einem separaten Absatz. Verweise auf externe Dokumente sind riskant.
• Umfang der Reinigung: Welche Bereiche sind gemeint? Böden, Geländer, Fensterbänke, Briefkastenanlage, ggf. Aufzugsboden – all das sollte explizit benannt sein.
• Reinigungsrhythmus und Rotationsplan: Ein wöchentlicher Wechsel zwischen den Mietparteien ist üblich und muss im Vertrag oder einem wirksam einbezogenen Anhang festgelegt sein.
• Maßstab der Reinigung: Der gesetzliche Standard ist „allgemein übliche Gründlichkeit“ – also Kehren und feuchtes Wischen. Mehr kann vom Mieter nicht verlangt werden.

Was der Vermieter nicht vorschreiben darf:

Das Amtsgericht Köln (205 C 144/08) hat klargestellt: Unzumutbare Sonderaufgaben dürfen nicht auf Mieter abgewälzt werden. Dazu zählen Graffiti-Entfernung, Sperrmüllbeseitigung und die Reinigung von Bereichen, die der Mieter gar nicht nutzt. Solche Klauseln sind unwirksam – und zwar auch dann, wenn sie im Mietvertrag stehen.

Ebenfalls unzulässig: Der Vermieter darf keinen festen Wochentag und keine feste Uhrzeit für die Reinigung vorschreiben. Der Mieter entscheidet selbst, wann er putzt – solange er die allgemeinen Ruhezeiten einhält. Erlaubt ist die Reinigung montags bis samstags zwischen 06:00 und 22:00 Uhr; an gesetzlichen Feiertagen nicht.

Was passiert bei Verhinderung?

Ist ein Mieter im Urlaub oder krank, entbindet ihn das nicht von seiner Reinigungspflicht. Er muss selbst für Ersatz sorgen – zum Beispiel durch eine Absprache mit einem Nachbarn oder die kurzfristige Beauftragung einer Reinigungskraft auf eigene Kosten. Das klingt streng, ist aber geltende Rechtslage.

Hausordnung als Vertragsbestandteil:

Eine Hausordnung kann die Reinigungspflichten konkretisieren – aber nur, wenn sie ausdrücklich zum Bestandteil des Mietvertrags erklärt wurde und dem Mieter bei Vertragsabschluss vorlag. Ein späterer Aushang im Treppenhaus genügt nicht. Viele Standardmietverträge enthalten heute einen Satz wie „Die beigefügte Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrags“ – das reicht, wenn die Hausordnung tatsächlich beigefügt und unterschrieben wurde.

Für Mieter gilt: Prüfe deinen Mietvertrag genau. Steht dort keine klare Reinigungspflicht, bist du rechtlich nicht verpflichtet zu putzen. Und selbst wenn eine Klausel vorhanden ist – sie darf dich nicht zu unzumutbaren Leistungen verpflichten.

Eigenreinigung durch Mieter vs. professioneller Reinigungsdienst: Ein Vergleich

In der Praxis stehen Vermieter und Hausverwaltungen vor einer grundsätzlichen Entscheidung: Sollen die Mieter im Rotationsplan selbst putzen, oder übernimmt das eine professionelle Reinigungsfirma? Beide Modelle haben klare Vor- und Nachteile – und rechtliche Fallstricke.

Das Mieter-Rotationsmodell klingt kostengünstig, birgt aber erhebliches Konfliktpotenzial. Streit über den Turnus, unterschiedliche Vorstellungen von Sauberkeit, Mieter die sich weigern oder schlicht vergessen zu putzen – das sind typische Alltagsprobleme in Berliner Mehrfamilienhäusern. Kommt ein Mieter seiner Pflicht trotz Abmahnung nicht nach, darf der Vermieter eine Reinigungsfirma als Ersatzvornahme beauftragen und die Kosten dem säumigen Mieter in Rechnung stellen. Das hat das Amtsgericht Bremen (9 C 346/12, Urteil vom 15.11.2012) und zuletzt das Amtsgericht Berlin-Mitte (7 C 82/23, Urteil vom 17.01.2024) bestätigt. Wichtig: Ohne vorherige Abmahnung ist die Kostenübertragung unzulässig.

Eine fristlose Kündigung wegen unterlassener Treppenhausreinigung ist die absolute Ausnahme. Das Amtsgericht Hamburg-Altona (318a C 327/01, Urteil vom 26.04.2002) hat klargestellt: Nur bei erheblicher Störung des Hausfriedens kommt das in Betracht. Wer einmal vergisst zu putzen, muss keine Kündigung fürchten.

Das professionelle Reinigungsmodell schafft klare Verhältnisse. Eine zertifizierte Reinigungsfirma arbeitet nach DIN EN 13549 (europäische Norm für Qualitätsmanagementsysteme in der Gebäudereinigung) und ISO 9001. Qualitätsorientierte Berliner Anbieter setzen zudem Reinigungsmittel mit Blauem Engel oder EU-Ecolabel ein – ein Pluspunkt für Nachhaltigkeit und Außendarstellung. Die Kosten sind planbar, die Qualität konstant, und der Vermieter hat keine Diskussionen mit Mietern über Putzqualität.

Ein wichtiger Punkt, den viele Vermieter übersehen: Hat der Vermieter die Reinigung vertraglich auf die Mieter übertragen, darf er nicht einfach eine Firma beauftragen und die Kosten in Rechnung stellen. Die Reinigung ist dann Mieterpflicht und Mieterrecht. Erst nach einer erfolglosen Abmahnung ist die Ersatzvornahme zulässig.