Hausmeisterservice Kosten: Preise, Leistungen und Umlage 2026
Ein Hausmeisterservice kostet 25 bis 50 Euro pro Stunde oder 150 bis 350 Euro monatlich für ein kleines Mehrfamilienhaus. Entscheidend für Hausverwaltungen, Eigentümergemeinscha
Winterdienst-Pflichten: Wer muss wann räumen und streuen?
Für den Winterdienst ist grundsätzlich der Grundstückseigentümer verantwortlich – bei vermieteten Objekten also zunächst der Vermieter. Geräumt und gestreut werden muss an Werktagen üblicherweise zwischen etwa 7 und 20 Uhr, an Sonn- und Feiertagen beginnt die Pflicht meist ein bis zwei Stunden später. Die Pflicht kann per Mietvertrag auf Mieter oder per Vertrag auf einen professionellen Dienstleister übertragen werden – die Kontrollpflicht bleibt jedoch beim Eigentümer. Wer nicht räumt, haftet bei Glatteisunfällen unter Umständen auf Schadensersatz und Schmerzensgeld.
Woher kommt die Räum- und Streupflicht?
Rechtlicher Ausgangspunkt ist die allgemeine Verkehrssicherungspflicht: Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält – dazu zählt auch ein Grundstück mit Gehwegen und Zugängen – muss zumutbare Vorkehrungen treffen, damit niemand zu Schaden kommt. Diese Grundsätze leiten die Gerichte aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ab. Im Winter bedeutet das: Schnee räumen und bei Glätte streuen.
Die Details regeln allerdings die Kommunen. In Berlin etwa legt das Straßenreinigungsgesetz fest, welche Flächen wie und wann zu räumen sind; in Brandenburger Gemeinden gelten eigene Satzungen. Die konkreten Zeiten, Räumbreiten und zulässigen Streumittel unterscheiden sich daher von Ort zu Ort. Dieser Beitrag beschreibt die allgemein üblichen Grundsätze und ersetzt keine Rechtsberatung – im Zweifel lohnt der Blick in die örtliche Satzung.
Gute Vorbereitung beginnt übrigens vor dem ersten Frost: Wer schon im Herbst klärt, wer räumt, wo Schneeschieber und Streugut lagern und welche Flächen Priorität haben, vermeidet hektische Improvisation beim ersten Wintereinbruch. Ein kurzer Blick auf den Zustand von Rinnen, Abläufen und Außenbeleuchtung gehört ebenfalls dazu – vereiste Pfützen durch verstopfte Abläufe sind eine häufige und vermeidbare Unfallursache.
Wer ist zuständig: Eigentümer, Vermieter oder Mieter?
Die Verantwortlichkeit folgt einer klaren Kette:
- Eigentümer bzw. Vermieter: Er trägt die Verkehrssicherungspflicht für sein Grundstück und die angrenzenden Gehwege, soweit die Kommune diese Pflicht auf die Anlieger übertragen hat.
- Mieter: Der Vermieter kann die Räum- und Streupflicht per Mietvertrag oder wirksam einbezogener Hausordnung auf die Mieter übertragen. Eine bloße Aushang-Hausordnung genügt dafür in der Regel nicht – die Übertragung muss klar vereinbart sein.
- Dienstleister: Alternativ beauftragt der Eigentümer einen professionellen Winterdienst, der Räumen, Streuen und Dokumentation übernimmt.
Wichtig: Auch nach einer Übertragung ist der Eigentümer nicht vollständig aus der Verantwortung. Ihn trifft eine Kontroll- und Überwachungspflicht – er muss stichprobenartig prüfen, ob Mieter oder Dienstleister ihre Aufgaben tatsächlich erfüllen. Bei erkennbaren Versäumnissen muss er einschreiten.
Wann und wie muss geräumt werden?
Die üblichen Anforderungen lassen sich so zusammenfassen:
| Aspekt | Üblicher Grundsatz (je nach Ortssatzung) |
|---|---|
| Räumzeiten werktags | ca. 7 bis 20 Uhr |
| Räumzeiten Sonn-/Feiertage | Beginn meist ca. 8 oder 9 Uhr |
| Räumbreite Gehweg | meist ca. 1 bis 1,5 Meter, sodass zwei Personen aneinander vorbeikommen |
| Streumittel | abstumpfende Mittel wie Splitt oder Sand; Streusalz ist vielerorts eingeschränkt oder verboten |
| Bei anhaltendem Schneefall | wiederholtes Räumen in zumutbaren Abständen |
Zu räumen sind typischerweise die Gehwege entlang des Grundstücks, Zugänge zum Hauseingang, Wege zu Mülltonnen und Stellplätzen sowie – je nach Objekt – Hofflächen und Außentreppen. Schnee darf dabei nicht so gelagert werden, dass er Straße, Radweg oder Einfahrten blockiert. Bei Dauerschneefall muss nicht ununterbrochen geräumt werden, wohl aber, sobald ein Durchgang wieder zumutbar herstellbar ist. Alle genannten Zeiten und Maße sind Richtwerte – verbindlich ist die jeweilige kommunale Satzung.
Haftung bei Glatteisunfällen
Stürzt eine Person auf einem nicht geräumten oder nicht gestreuten Weg, kann der Verkehrssicherungspflichtige auf Schadensersatz und Schmerzensgeld haften – hinzu kommen mögliche Behandlungskosten und Verdienstausfall der verletzten Person. In der Praxis prüfen Gerichte dabei unter anderem:
- War zum Unfallzeitpunkt überhaupt Räumpflicht (Uhrzeit, Witterung)?
- Wurde in zumutbarem Umfang geräumt und gestreut?
- Trifft die verletzte Person ein Mitverschulden, etwa durch ungeeignetes Schuhwerk oder erkennbare Glätte?
Die Beträge können erheblich sein: Ein Sturz mit Knochenbruch zieht schnell Behandlungskosten, Reha, mehrmonatigen Verdienstausfall und Schmerzensgeld nach sich – Forderungen im fünfstelligen Bereich sind keine Seltenheit. Auch Kranken- und Unfallversicherungen der verletzten Person nehmen den Verkehrssicherungspflichtigen in Regress, wenn sie zunächst Leistungen erbracht haben.
Für Eigentümer und Hausverwaltungen ist deshalb die Dokumentation entscheidend: Ein professioneller Dienstleister protokolliert Einsatzzeiten, Witterung und geräumte Flächen. Dieses Einsatzprotokoll ist im Streitfall oft das wichtigste Beweismittel. Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt viele Fälle ab – sie zahlt aber nur, wenn die Pflichten nicht grob vernachlässigt wurden.
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Winterdienst auf Mieter übertragen – sinnvoll oder riskant?
Die Übertragung auf Mieter ist verbreitet, hat aber Tücken:
- Die Pflicht muss wirksam im Mietvertrag vereinbart sein; eine nachträgliche einseitige Anordnung genügt nicht.
- Berufstätige, ältere oder erkrankte Mieter können die Räumzeiten oft nicht zuverlässig einhalten – die Pflicht besteht aber auch dann, notfalls durch organisierte Vertretung.
- Der Vermieter bleibt in der Kontrollpflicht und haftet bei erkennbaren Ausfällen mit.
- Kehrwochen-Regelungen führen erfahrungsgemäß häufig zu Nachbarschaftskonflikten.
Gerade bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten ist die Beauftragung eines Dienstleisters daher meist die sicherere Lösung. Die Kosten sind als Betriebskosten grundsätzlich auf die Mieter umlegbar, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
Besondere Pflichten bei Gewerbeobjekten
Für Gewerbeimmobilien gelten die gleichen Grundsätze wie für Wohnhäuser – in der Praxis sind die Anforderungen aber höher. Wer Kundschaft, Lieferanten oder Patienten auf sein Grundstück einlädt, muss damit rechnen, dass sich Menschen auch außerhalb der klassischen Räumzeiten dort bewegen. Ein Supermarkt mit Öffnungszeiten bis 22 Uhr, eine Arztpraxis mit frühem Termingeschäft oder ein Bürogebäude mit Schichtbetrieb können sich nicht auf das übliche Zeitfenster von 7 bis 20 Uhr zurückziehen: Die Verkehrssicherung muss sich an den tatsächlichen Besucherströmen orientieren.
Hinzu kommen größere Flächen: Parkplätze, Anlieferzonen, Rampen und Feuerwehrzufahrten müssen ebenfalls verkehrssicher gehalten werden. Für Unternehmen gilt außerdem die Verantwortung gegenüber den eigenen Beschäftigten – auch der Weg vom Firmenparkplatz zum Eingang gehört dazu. Bei dieser Flächengröße ist manuelles Räumen kaum noch praktikabel; professionelle Dienstleister setzen Kehrmaschinen, Räumfahrzeuge und Streuautomaten ein und arbeiten die Flächen nach Prioritäten ab: erst Eingänge und Hauptwege, dann Parkflächen und Nebenbereiche.
Professioneller Winterdienst: Was leistet ein Dienstleister?
Ein gewerblicher Winterdienst übernimmt die komplette Verkehrssicherung im Winter:
- Bereitschaft rund um die Uhr während der Winterperiode, gesteuert über Wetter- und Glättemeldungen
- Räumen und Streuen von Gehwegen, Zufahrten, Parkplätzen und Eingangsbereichen – maschinell und von Hand
- Dokumentierte Einsätze als Nachweis für den Haftungsfall
- Nacharbeiten wie Splittaufnahme im Frühjahr, oft kombiniert mit der Straßenreinigung
Abgerechnet wird je nach Vertrag pauschal pro Saison oder nach Einsätzen. Eine Saisonpauschale bietet Planungssicherheit unabhängig von der Zahl der Frosttage; die Abrechnung pro Einsatz ist in milden Wintern günstiger, in strengen teurer. Welche Variante sinnvoll ist, hängt von Objektgröße, Lage und Sicherheitsanspruch ab – seriöse Anbieter kalkulieren beide Modelle transparent und legen fest, welche Flächen mit welcher Priorität bedient werden.
Wer ohnehin mehrere Objektdienstleistungen benötigt, bündelt Winterdienst, Reinigung und Hausmeisterservice sinnvoll in einem Facility-Management-Vertrag – mit einem Ansprechpartner für das gesamte Objekt. Auch angrenzende Leistungen wie die Treppenhausreinigung lassen sich so aus einer Hand organisieren, damit Schneematsch und Splitt im Hausflur nicht zum Dauerproblem werden.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter selbst Schnee räumen?
Nicht zwingend. Der Vermieter trägt die Verkehrssicherungspflicht, kann sie aber per Mietvertrag auf Mieter oder per Vertrag auf einen Winterdienst übertragen. Er muss dann allerdings stichprobenartig kontrollieren, ob tatsächlich geräumt wird – sonst haftet er im Schadensfall mit.
Von wann bis wann gilt die Räumpflicht?
Üblich ist an Werktagen ein Zeitraum von etwa 7 bis 20 Uhr, an Sonn- und Feiertagen mit späterem Beginn. Die verbindlichen Zeiten stehen in der jeweiligen kommunalen Satzung – in Berlin regelt das Straßenreinigungsgesetz die Details, in Brandenburger Gemeinden die örtlichen Satzungen.
Wer haftet, wenn ein Passant auf Glatteis stürzt?
Grundsätzlich der Verkehrssicherungspflichtige – je nach Übertragung also Eigentümer, Mieter oder Dienstleister. Geprüft wird, ob zum Unfallzeitpunkt Räumpflicht bestand und ob zumutbar geräumt und gestreut wurde. Ein Mitverschulden der gestürzten Person kann die Haftung mindern. Eine lückenlose Einsatzdokumentation ist der beste Schutz.
Sind die Kosten für den Winterdienst auf Mieter umlegbar?
Ja, die Kosten eines beauftragten Winterdienstes gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten, sofern der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsieht. Sie erscheinen dann in der jährlichen Betriebskostenabrechnung.
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