Hausmeisterservice Kosten: Preise, Leistungen und Umlage 2026
Ein Hausmeisterservice kostet 25 bis 50 Euro pro Stunde oder 150 bis 350 Euro monatlich für ein kleines Mehrfamilienhaus. Entscheidend für Hausverwaltungen, Eigentümergemeinscha
Hausmeisterservice Kosten: Preise, Leistungen und Umlage 2026
Das Wichtigste im Überblick
- Was ein Hausmeisterservice 2026 kostet
- Abrechnungsmodelle: Stunde, Pauschale oder Quadratmeter
- Welche Leistungen im Hausmeistervertrag stehen
- Abgrenzung zur Hausverwaltung und zum Handwerk
- Umlagefähigkeit nach Betriebskostenverordnung
- Eigener Hausmeister oder externer Dienstleister
- Verkehrssicherungspflicht und Winterdienst übertragen
- Vertrag, Leistungsverzeichnis und Kündigungsfristen
- Angebote vergleichen und Kosten sauber steuern
- Häufige Fragen
- Quellen
Die Kosten für einen Hausmeisterservice liegen 2026 bei 25 bis 50 Euro pro Stunde oder bei 150 bis 350 Euro Monatspauschale für ein kleines Mehrfamilienhaus mit bis zu rund zehn Einheiten. Größere Wohnanlagen starten bei etwa 350 Euro im Monat. Alternativ rechnen Anbieter je Wohneinheit ab, üblich sind 5 bis 15 Euro pro Einheit und Monat, oder nach Wohnfläche mit 0,30 bis 0,50 Euro je Quadratmeter und Monat. Welcher Betrag am Ende auf der Rechnung steht, hängt weniger vom Anbieter ab als vom vereinbarten Leistungsverzeichnis und den Einsatzfrequenzen.
Was ein Hausmeisterservice 2026 kostet
Für Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften ist der Stundensatz nur eine von vier gängigen Bezugsgrößen. Wer Angebote vergleicht, stößt regelmäßig auf vier Kalkulationslogiken nebeneinander: Stunde, Objektpauschale, Pauschale je Wohneinheit und Preis je Quadratmeter Wohnfläche. Erst wenn Sie diese Größen auf ein gemeinsames Maß umrechnen, wird ein Vergleich belastbar.
Beim Stundensatz nennen Ratgeberquellen eine Spanne von 25 bis 50 Euro, abhängig von Region und Qualifikation. Eine breitere Anbieterrecherche kommt auf 15 bis 45 Euro netto. Die Differenz erklärt sich über den Leistungsinhalt: Reine Reinigungs- und Ordnungsdienste liegen am unteren Rand, technisch geprägte Einsätze mit Anlagenkontrolle und Kleinreparaturen am oberen. Für die laufende Betreuung eines Objekts ist die Monatspauschale das übliche Modell, weil sie den Verwaltungsaufwand auf beiden Seiten senkt und die Kosten planbar macht.
Die Pauschale je Wohneinheit von 5 bis 15 Euro pro Monat wirkt auf den ersten Blick niedrig. Gerechnet auf ein Objekt mit zehn Einheiten ergeben sich daraus 50 bis 150 Euro monatlich, also deutlich weniger als die genannte Objektpauschale von 150 bis 350 Euro. Der Grund liegt im Umfang: Die Pauschale je Einheit deckt in der Regel nur einen schmalen Grundleistungskatalog ab, während die Objektpauschale Winterdienst, Grünpflege und Müllmanagement einschließt. Ein konkretes Beispielobjekt aus der Recherche verdeutlicht das: Treppenhausreinigung über zwei Stockwerke, kleine Grünanlage, Mülltonnendienst und Winterdienst schlagen zusammen mit rund 250 Euro netto im Monat zu Buche.
Monatliche Netto-Kosten nach Abrechnungsmodell im Vergleich
Die Zahlen zeigen ein Muster, das in der Verwaltungspraxis oft übersehen wird: Zehn Stunden Einzelabrechnung im Monat kosten im oberen Preisband mehr als eine Vollbetreuungspauschale. Wer regelmäßig Einzelaufträge auslöst, fährt mit einer Pauschale fast immer günstiger. Umgekehrt lohnt die Pauschale nicht, wenn im Objekt tatsächlich nur zwei oder drei Einsätze im Quartal anfallen.
Abrechnungsmodelle: Stunde, Pauschale oder Quadratmeter
Die Stundenabrechnung passt zu einzelnen Aufträgen und Kleinreparaturen. Viele Anbieter arbeiten dabei mit Staffelpreisen und belohnen Abnahmemengen. Eine Preisliste aus der Recherche nennt 57,00 Euro pro Stunde bei einer Mindestabnahme von einer Stunde, 52,00 Euro ab zehn Stunden im Monat und 45,00 Euro ab zwanzig Stunden. Eine zweite Liste startet bei 25,00 Euro und geht auf 22,50 Euro ab zehn Stunden sowie 20,00 Euro ab zwanzig Stunden herunter. Die absoluten Niveaus unterscheiden sich stark, die Staffelung liegt in beiden Fällen bei rund 10 bis 20 Prozent Nachlass.
Nebenkosten fallen bei der Stundenabrechnung stärker ins Gewicht als bei der Pauschale. Anfahrtskosten von durchschnittlich rund 30 Euro je Einsatz erhöhen einen Zwei-Stunden-Auftrag um 30 Prozent. Einsätze am Wochenende und am späten Abend verursachen zusätzliche Kosten. Material wie Leuchtmittel oder Rauchmelder wird häufig vom Auftraggeber gestellt oder separat berechnet. Wer diese Positionen nicht vorab klärt, vergleicht Angebote auf ungleicher Basis.
Einzelne Leistungsbausteine lassen sich ebenfalls pauschalieren. Für die Treppenhausreinigung nennen Anbieter Einstiegspauschalen ab rund 37,00 Euro je Etage bei einer Reinigung im Monat, mit steigender Etagenzahl entsprechend mehr. Der Mülltonnendienst liegt bei 40 bis 70 Euro monatlich. Für Verwaltungen ist diese Baustein-Logik praktisch, weil sich einzelne Positionen später ohne Neuverhandlung des Gesamtvertrags zu- oder abbestellen lassen.
| Abrechnungsmodell | Preisspanne | Geeignet für |
|---|---|---|
| Stundensatz | 25 bis 50 Euro je Stunde | Einzelaufträge, Kleinreparaturen, unregelmäßiger Bedarf |
| Stundensatz mit Staffel | Nachlass ab 10 und ab 20 Stunden im Monat | Objekte mit planbarem, aber schwankendem Aufwand |
| Monatspauschale, kleines Objekt | 150 bis 350 Euro je Monat | Laufende Betreuung bis rund 10 Einheiten |
| Monatspauschale, größeres Objekt | ab 350 Euro je Monat | Wohnanlagen mit vielen Einheiten |
| Pauschale je Wohneinheit | 5 bis 15 Euro je Einheit und Monat | Portfolios mit einheitlichem Grundleistungskatalog |
| Preis je Quadratmeter | 0,30 bis 0,50 Euro je m² und Monat | Kalkulationsbasis für Umlage und Wirtschaftlichkeitsprüfung |
| Einzelbaustein Treppenhausreinigung | ab rund 37 Euro je Etage und Monat | Objekte ohne Außenanlagen und Winterdienst |
| Einzelbaustein Mülltonnendienst | 40 bis 70 Euro je Monat | Objekte mit festen Abfuhrterminen |
Tipp: Fordern Sie alle Angebote auf demselben Leistungsverzeichnis an, inklusive Frequenzen. Ein Angebot mit wöchentlicher Treppenhausreinigung und eines mit vierzehntägiger Reinigung sind nicht vergleichbar, auch wenn der Monatsbetrag ähnlich aussieht.
Welche Leistungen im Hausmeistervertrag stehen
Der Leistungskatalog eines Hausmeisterservices ist breit, aber selten identisch. Er gliedert sich in der Praxis in sechs Blöcke. Erstens Reinigung und Ordnung: Treppenhäuser, Eingangsbereiche, Gemeinschaftsräume wie Waschküchen und Kellergänge, Gehwege, Müllplätze sowie Fenster in Gemeinschaftsbereichen. Zweitens Garten- und Grünflächenpflege mit Rasenmähen, Heckenschnitt, Unkrautentfernung, Beetpflege, Laubentfernung und Bewässerung.
Drittens der Winterdienst mit Schneeräumen und Streuen von Gehwegen und Zufahrten. Viertens kleine Reparaturen und Instandhaltung: Leuchtmittel wechseln, tropfende Wasserhähne abdichten, lose Türgriffe befestigen, Funktionskontrolle von Türen und Fenstern in Gemeinschaftsbereichen. Fünftens die Überwachung technischer Anlagen, also Kontrolle von Heizungsanlagen auf Wasserstand, Brennstoffvorrat und Funktionstüchtigkeit, dazu Aufzüge, Beleuchtung, Schließanlagen sowie Garagen- und Tiefgaragenanlagen.
Sechstens das Müllmanagement: Behälter zur Abfuhr bereitstellen und zurückstellen, Müllräume sauber halten. Hinzu kommen Sicherheitsaufgaben wie die Beseitigung von Stolperfallen und die Kontrolle von Flucht- und Feuerschutztüren sowie die Ansprechpartnerfunktion für Mieter und Eigentümer, einschließlich Überwachung der Hausordnung. Bei Gewerbeobjekten treten häufig Schließdienste und feste Zeitfenster hinzu; ein Berliner Vertragsmuster definiert beispielsweise tagesgenaue Bereitschaftszeiten von 16:00 Uhr bis 07:30 Uhr des Folgetages sowie Ganztagsbereitschaft an Samstagen, Sonn- und Feiertagen.
Wichtig für die spätere Abrechnung: Reinigungsleistungen sollten nach Art und Frequenz beschrieben werden. Wer nur „Treppenhausreinigung“ in den Vertrag schreibt, streitet später über Umfang und Turnus. Hilfreich ist an dieser Stelle der Unterschied zwischen Unterhalts- und Grundreinigung, denn die turnusmäßige Unterhaltsreinigung gehört üblicherweise zur Pauschale, die Grundreinigung dagegen nicht. Ebenso klärungsbedürftig ist, wer das Treppenhaus reinigen muss, wenn im Mietvertrag eine Reinigungspflicht der Mieter steht und der Dienstleister nur einspringen soll.
Abgrenzung zur Hausverwaltung und zum Handwerk
Der Hausmeisterservice betreut das Objekt praktisch, die Hausverwaltung führt es kaufmännisch und rechtlich. Zur Hausverwaltung gehören Erstellung und Verwaltung von Mietverträgen, Mieterbetreuung in administrativen Belangen, Mietinkasso, Nebenkostenabrechnungen, Organisation von Mieterwechseln mit Wohnungsabnahmen und -übergaben, Beauftragung und Koordination von Handwerkern für größere Reparaturen sowie Zählerablesung.
Diese Trennung ist nicht nur organisatorisch relevant, sondern wirkt sich unmittelbar auf die Abrechnung aus. Verwaltungstätigkeiten und größere Reparaturen sind kein Bestandteil des Hausmeisterservices und dürfen nicht als Hausmeisterkosten auf Mieter umgelegt werden. Wenn ein Dienstleister Verwaltungsaufgaben mit übernimmt, gehören sie in eine getrennte Position auf der Rechnung.
Zweite Grenze ist das Handwerksrecht. Hausmeisterdienste dürfen keine wesentlichen zulassungspflichtigen handwerklichen Tätigkeiten ausführen, es sei denn, diese sind einfacher Natur, in kurzer Zeit erlernbar oder für das jeweilige Handwerk nebensächlich. Das Wechseln eines Leuchtmittels bleibt erlaubt, die Erneuerung einer Elektroverteilung nicht. Die eigentliche Kernaufgabe besteht deshalb darin, Störungen und Schäden früh zu erkennen, kleinere Mängel selbst zu beheben und ansonsten zu entscheiden, ob ein zugelassener Fachbetrieb beauftragt werden muss. Genau dieser Filter spart Verwaltungen in der Praxis mehr Geld als jeder ausgehandelte Stundensatz.
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Umlagefähigkeit nach Betriebskostenverordnung
Hausmeisterkosten sind umlagefähige Betriebskosten, wenn die Umlage im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Rechtsgrundlage ist § 2 Nr. 14 der Betriebskostenverordnung, die „Kosten des Hauswarts“. Umfasst sind Vergütung, Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die dem Hauswart für seine Arbeit gewährt werden — ausdrücklich aber nur, „soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft“. Die Aufteilungspflicht steht damit im Gesetzestext selbst.
Praktisch bedeutet das eine Aufspaltung der Rechnung. Umlagefähig sind die laufende Betreuung und Pflege von Gebäude, technischen Anlagen und Grundstück: Reinigung der Gemeinschaftsflächen, Wartung von Heizung und Warmwasserversorgung, Pflege der Grünanlagen, Winterdienst und Straßenreinigung, soweit nicht separat abgerechnet, sowie Kontroll- und Prüftätigkeiten. Nicht umlagefähig sind Instandhaltung und Instandsetzung, Reparaturen, Schönheitsreparaturen, Renovierungen und Sanierungen, Verwaltungstätigkeiten wie Schriftverkehr, Wohnungsabnahmen, Mieterwechsel, Zählerablesung und Terminvereinbarungen mit Handwerkern, außerdem die Anschaffung und Erneuerung von Werkzeugen und Gartengeräten sowie die Kosten eines Hausmeisterbüros.
Als Größenordnung nennt eine Fachquelle einen umlagefähigen Betriebsanteil von typischerweise 60 bis 80 Prozent, entsprechend 20 bis 40 Prozent nicht umlagefähige Anteile. Diese Quote ist eine Orientierung, kein Ersatz für die Aufschlüsselung. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.08.2008 (VIII ZR 27/07) entschieden, dass ein pauschaler Abzug für nicht umlagefähige Kosten unzulässig ist; in einer weiteren Entscheidung (VIII ZR 195/10) hat er die Pflicht des Vermieters bestätigt, den nicht umlagefähigen Anteil herauszurechnen. Mit Urteil vom 18.12.2019 (VIII ZR 62/19) hat der Bundesgerichtshof zudem klargestellt, dass eine an den Hausmeister gezahlte Notdienstpauschale keine umlagefähige Betriebskostenposition ist, sondern zu den vom Vermieter zu tragenden Verwaltungskosten zählt.
Zur Höhe gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot: Die Kosten müssen ortsüblich und angemessen sein. Als Richtwert für die Angemessenheit wird häufig eine Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat genannt. Als bundesweiter Durchschnitt der tatsächlich umgelegten Hausmeisterkosten nennt eine Fachquelle 0,18 Euro je Quadratmeter und Monat. Liegen die Kosten auffällig darüber, muss der Vermieter Erforderlichkeit, Angemessenheit und Wirtschaftlichkeit substantiiert darlegen. Wie kleinteilig die Prüfung werden kann, zeigt ein entschiedener Fall zur Pauschalvergütung: Dort wurden von der Gesamtvergütung 344,57 Euro als umlagefähig anerkannt, darunter ein Rechnungsposten von 38,67 Euro, der ausschließlich Reinigungsleistungen betraf.
Gut zu wissen: Auch eigene Arbeitsleistung des Vermieters darf als Hausmeisterkosten angesetzt werden, wenn sie tatsächlich erbracht wurde und üblicherweise von einem Hausmeister ausgeführt wird. Der Ansatz muss sich am marktüblichen Preis eines externen Dienstleisters orientieren. Mieter haben ein Recht auf Belegeinsicht.
Eigener Hausmeister oder externer Dienstleister
Ab einer bestimmten Portfoliogröße stellt sich die Frage nach der eigenen Stelle. Die Vollkosten einer Hausmeister-Vollzeitstelle liegen je nach Ausstattung bei rund 50.000 bis 56.000 Euro im Jahr, also etwa 4.200 bis 4.700 Euro im Monat. Darin enthalten sind neben dem Gehalt die Arbeitgeberanteile zur Sozialversicherung, Beiträge zur Berufsgenossenschaft und mögliche geldwerte Vorteile wie eine Hausmeisterwohnung. Ein Dienstfahrzeug schlägt mit weiteren 4.000 bis 7.000 Euro im Jahr für Leasing, Versicherung, Steuer, Wartung und Kraftstoff zu Buche. Als Kostenuntergrenze wirkt der gesetzliche Mindestlohn, der seit Januar 2026 bei 13,90 Euro je Stunde liegt.
Aus diesen Werten leitet die Recherche eine Faustregel ab, ausdrücklich keinen Richtwert: Bei Monatskosten von rund 4.300 Euro für die Stelle und einer Vollbetreuung im oberen Preisband eines Anbieters trägt sich die Anstellung erst ab etwa 120 bis 180 Wohneinheiten in einer zusammenhängenden Anlage. Verteilte Objekte verschieben die Rechnung nach oben, weil Fahrzeiten die produktive Zeit senken.
| Kriterium | Eigener Hausmeister | Externer Dienstleister |
|---|---|---|
| Kosten | 50.000 bis 56.000 Euro im Jahr, rund 4.200 bis 4.700 Euro im Monat | 150 bis 350 Euro im Monat für ein kleines Objekt, ab 350 Euro für größere Anlagen |
| Fahrzeug und Geräte | 4.000 bis 7.000 Euro im Jahr zusätzlich, Werkzeuganschaffung nicht umlagefähig | im Preis enthalten, Anbieter stellt Personal, Geräte und Material |
| Kostenstruktur | Fixkosten, laufen auch bei geringem Bedarf weiter | Pauschale oder Stundensatz, an den Bedarf anpassbar |
| Urlaub und Krankheit | Vertretung muss selbst organisiert werden, Lohnfortzahlung läuft | Vertretung stellt der Anbieter |
| Beendigung | Arbeitsrecht mit Kündigungsschutz | Dienstvertrag, Kündigung nach vereinbarter Frist |
| Haftung | beim Eigentümer bzw. Arbeitgeber | Betriebshaftpflicht des Dienstleisters, Restpflichten bei Auswahl und Kontrolle |
| Wirtschaftlich ab | Faustregel etwa 120 bis 180 Einheiten in einer zusammenhängenden Anlage | einzelne Mehrfamilienhäuser bis mittlere Anlagen |
Für einzelne Mehrfamilienhäuser und mittlere Anlagen liefert der externe Service in der Regel mehr Ausfallsicherheit zum kleineren Preis. Für Gewerbeobjekte mit hoher Nutzungsfrequenz kann eine Mischform sinnvoll sein: fester Grundvertrag für die planbaren Leistungen, Stundenabruf für alles Weitere.
Verkehrssicherungspflicht und Winterdienst übertragen
Die Verkehrssicherungspflicht liegt zunächst beim Eigentümer des Grundstücks. Wer eine Gefahrenlage schafft oder unterhält, muss zumutbare Vorkehrungen treffen, damit Dritte nicht zu Schaden kommen. Räum- und Streupflichten auf Gehwegen und Zufahrten sind der praktisch wichtigste Teil davon, weil Stürze im Winter regelmäßig zu Ansprüchen führen. Details dazu finden Sie in der Übersicht zu den Pflichten bei Räum- und Streudiensten.
Die Pflicht lässt sich vertraglich auf einen Dienstleister übertragen. Das Landgericht Mainz hat mit Urteil vom 28.12.2017 (3 S 32/17) entschieden, dass sich die Pflichten des Eigentümers nach wirksamer Übertragung auf Kontroll- und Überwachungspflichten beschränken. Kommt der beauftragte Dienstleister seiner Pflicht nicht nach, wird ihm das nicht ohne Weiteres nach § 278 BGB zugerechnet, weil der Eigentümer mit der Beauftragung eines geeigneten Unternehmens das Erforderliche getan hat.
Vollständig entlastet ist der Eigentümer damit nicht. In Anspruch genommen werden kann er weiterhin bei Auswahlverschulden, also wenn er ein ungeeignetes Unternehmen beauftragt hat, und bei Überwachungsverschulden, wenn er die Leistung nicht ausreichend kontrolliert. Für Verwaltungen heißt das konkret: Übertragung schriftlich und eindeutig regeln, Einsatzzeiten und Streumittel benennen, Nachweise über durchgeführte Einsätze verlangen und die Betriebshaftpflichtversicherung des Dienstleisters vor Vertragsschluss prüfen. Eine dokumentierte Stichprobenkontrolle in der Wintersaison ist der einfachste Nachweis, dass die Überwachungspflicht erfüllt wurde.
Vertrag, Leistungsverzeichnis und Kündigungsfristen
Verträge mit externen Hausmeisterservices sind in der Regel Dienstverträge nach §§ 611 ff. BGB, teilweise Werkverträge, jedenfalls keine Arbeitsverhältnisse. Ohne abweichende Vereinbarung gelten die Kündigungsfristen des § 621 BGB. Ist die Vergütung nach Monaten bemessen, ist die Kündigung spätestens am fünfzehnten eines Monats zum Monatsende möglich; bei Bemessung nach Vierteljahren oder längeren Zeitabschnitten gilt eine Frist von sechs Wochen zum Ende des Kalendervierteljahres.
In der Vertragspraxis weichen die meisten professionellen Anbieter davon ab. Häufigster Fall bei größeren Dienstleistern sind drei Monate zum Quartalsende. Kleinere lokale Betriebe arbeiten mit vier Wochen zum Monatsende, ein veröffentlichtes Muster für eine Wohnungseigentümergemeinschaft nennt sechs Wochen zum Monatsende. Bei komplexen Gewerbeimmobilien kommen sechs Monate vor. Verbreitet und für Verwaltungen kritisch sind Jahresverträge mit automatischer Verlängerung um zwölf Monate, wenn nicht rechtzeitig, oft drei Monate vor Ablauf, schriftlich gekündigt wurde.
| Vertragstyp | Typische Kündigungsfrist | Verlängerung |
|---|---|---|
| Unbefristeter Dienstvertrag ohne Regelung | § 621 BGB: bei monatlicher Vergütung zum 15. für das Monatsende | entfällt |
| Kleinerer lokaler Betrieb | 4 Wochen zum Monatsende | selten |
| Muster für Eigentümergemeinschaften | 6 Wochen zum Monatsende, beidseitig, ohne Begründung | unbestimmte Laufzeit |
| Professioneller Dienstleister | 3 Monate zum Quartalsende | häufig 12 Monate |
| Gewerbeimmobilie | bis 6 Monate | feste Laufzeit mit Sonderkündigungsrechten |
| Rahmenvertrag mit Einzelabruf | je nach Vereinbarung, teils monatlich | Einzelleistungen separat kündbar |
Neben der ordentlichen Kündigung steht beiden Seiten die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund nach § 314 BGB offen, wenn die Fortsetzung bis zum regulären Ende unzumutbar ist. Die Anforderungen daran sind hoch. Praxisnäher sind vertraglich vereinbarte Sonderkündigungsrechte: Ein Berliner Vertragsmuster für Hausmeisterleistungen räumt dem Auftraggeber ein außerordentliches Kündigungsrecht mit drei Monaten zum Monatsende ein, unter anderem wenn sein eigener Bewirtschaftungsvertrag endet oder das Objekt länger als vier Wochen vollständig leer stehen soll. Dem Auftragnehmer steht dieselbe Frist bei Zahlungsverzug nach Mahnung und Nachfristsetzung von mindestens vier Wochen zu.
Das Leistungsverzeichnis ist der eigentliche Kern des Vertrags. Bewährt hat sich eine Tabelle mit Tätigkeit, Ort, Frequenz und Nachweis. Ein Muster listet etwa „Kehren der Bodenbeläge, Schmutzaufnahme, 1 x wöchentlich“ auf und markiert Positionen, die nur bei vorhandenen Anlagen gelten. Zusätzliche Leistungen außerhalb des Verzeichnisses werden gegen gesonderte Vergütung erbracht — deshalb sollten Verwaltungen den Katalog vor Vertragsschluss vollständig durchgehen und nicht auf Kulanz setzen.
Angebote vergleichen und Kosten sauber steuern
Ein belastbarer Vergleich beginnt mit einem eigenen Leistungsverzeichnis, das allen Anbietern in identischer Fassung vorgelegt wird. Erst dann sind Monatspauschalen aussagekräftig. Fordern Sie zusätzlich an, dass umlagefähige und nicht umlagefähige Positionen bereits im Angebot getrennt ausgewiesen werden. Das erspart der Verwaltung die spätere Schätzung und macht die Nebenkostenabrechnung prüfungsfest, weil sie den Anforderungen der Rechtsprechung an eine exakte Aufschlüsselung entspricht.
Prüfen Sie außerdem drei Punkte, die in Angeboten oft fehlen. Erstens Reaktionszeiten: Ohne vereinbarte Frist für Störungsmeldungen bleibt der Anspruch unbestimmt. Zweitens Material und Anfahrt: Ob Streugut, Leuchtmittel und Anfahrtspauschalen von rund 30 Euro enthalten sind, verschiebt die Jahreskosten spürbar. Drittens Zuschläge für Wochenend- und Abendeinsätze, die bei Gewerbeobjekten mit Randzeiten schnell zur Hauptposition werden.
Für die laufende Steuerung genügt eine jährliche Kennzahlenprüfung. Rechnen Sie die tatsächlich gezahlte Jahressumme auf Euro je Quadratmeter und Monat herunter und vergleichen Sie sie mit der Kalkulationsbasis von 0,30 bis 0,50 Euro sowie mit dem als Bundesdurchschnitt genannten Wert von 0,18 Euro. Liegt Ihr Objekt deutlich darüber, prüfen Sie zuerst die Frequenzen und erst danach den Preis. Häufig ist nicht der Stundensatz zu hoch, sondern der Turnus zu eng gewählt. Für Objekte in Berlin und Brandenburg lohnt zusätzlich ein Blick auf die kommunalen Reinigungspflichten, weil sich Zuständigkeiten für Gehwege je nach Straßenklasse unterscheiden und doppelte Beauftragungen vermeidbar sind.
Häufige Fragen
Was kostet ein Hausmeisterservice pro Stunde?
Der Stundensatz liegt üblicherweise bei 25 bis 50 Euro, je nach Region und Qualifikation. Anbieter mit Staffelpreisen gewähren ab zehn und ab zwanzig Stunden im Monat Nachlässe von rund 10 bis 20 Prozent.
Was kostet eine Monatspauschale für ein Mehrfamilienhaus?
Für ein kleines Mehrfamilienhaus mit bis zu rund zehn Einheiten liegen die Monatspauschalen bei 150 bis 350 Euro. Größere Wohnanlagen beginnen bei etwa 350 Euro monatlich, abhängig vom vereinbarten Leistungsverzeichnis.
Sind Hausmeisterkosten auf Mieter umlagefähig?
Ja, nach § 2 Nr. 14 Betriebskostenverordnung, sofern die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Umlagefähig ist aber nur der Betriebsanteil; typischerweise werden 60 bis 80 Prozent der Vergütung als umlagefähig eingestuft.
Welche Hausmeisterkosten sind nicht umlagefähig?
Nicht umlagefähig sind Instandhaltung, Instandsetzung, Reparaturen, Schönheitsreparaturen, Sanierungen, Verwaltungstätigkeiten, die Anschaffung von Werkzeug und Gartengeräten sowie Kosten eines Hausmeisterbüros. Auch eine Notdienstpauschale zählt laut Bundesgerichtshof zu den Verwaltungskosten.
Ab wie vielen Wohneinheiten lohnt sich ein eigener Hausmeister?
Als Faustregel trägt sich eine eigene Vollzeitstelle ab etwa 120 bis 180 Wohneinheiten in einer zusammenhängenden Anlage. Die Stelle kostet rund 50.000 bis 56.000 Euro im Jahr, dazu 4.000 bis 7.000 Euro Fahrzeugkosten.
Kann der Winterdienst auf einen Dienstleister übertragen werden?
Ja, per Vertrag. Nach der Entscheidung des Landgerichts Mainz beschränken sich die Pflichten des Eigentümers danach auf Kontrolle und Überwachung. Bei Auswahl- oder Überwachungsverschulden bleibt er jedoch weiterhin in der Verantwortung.
Welche Kündigungsfrist gilt für einen Hausmeistervertrag?
Ohne Vertragsregelung greift § 621 BGB, bei monatlicher Vergütung also der 15. eines Monats zum Monatsende. In der Praxis überwiegen drei Monate zum Quartalsende, bei Gewerbeobjekten teils sechs Monate.
Quellen
- Bundesgerichtshof, Entscheidungen VIII ZR 62/19, VIII ZR 27/07 und VIII ZR 195/10
- Betriebskostenverordnung, § 2 Nr. 14
- Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 611 ff., § 621, § 314
- Landgericht Mainz, Urteil 3 S 32/17
- Blauarbeit (Ratgeber Kosten und Preise)
- GR Ferma
- Nebenkostencheck
- Meinmietrecht
- RechtsTipp24
- MXM Dienstleistungen
- Hausmeister Harzkreis
- Gerlach Hausverwaltung (Muster-Hausmeistervertrag)
- BGG Berlin (Vertragsmuster Hausmeisterleistungen)
- Industrie- und Handelskammer
- Berliner Mieterverein
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